Schnäppchenhaus Finanzierung: warum Schnäppchenhäuser bessere Finanzierung bekommen

Finanzierungsvorteile preisreduzierter Immobilien vs. Objekte ohne Preisreduzierung – ein direkter Vergleich

Auch bei gleichem Endpreis bieten preisreduzierte Immobilien deutliche Finanzierungsvorteile gegenüber Objekten, die dauerhaft zum selben Preis angeboten wurden. Dies liegt an strukturellen Unterschieden in der Bewertung durch Banken und versteckten Einsparpotenzialen.

1. Eigenkapitalersparnis trotz identischem Kaufpreis

Nehmen wir zwei Häuser zum Endpreis von €500.000:

• Objekt A: Immer €500.000 gefordert
• Objekt B: Ursprünglich €550.000, nach Verhandlungen auf €500.000 reduziert

Vorteil für Objekt B:

• Geringerer Eigenkapitaleinsatz (20 % Regel):
  • Objekt A: €100.000 Eigenkapital nötig
  • Objekt B: €92.000 Eigenkapital (20 % von €460.000 + €40.000 Verhandlungsrabatt)
    → Ersparnis: €8.000 Link, Link

2. Niedrigere Kreditlast und Zinskonditionen

Quelle: Eigene Berechnungen basierend auf Link, Link

Warum? Banken bewerten preisreduzierte Objekte oft am tatsächlichen Kaufpreis, nicht am historischen Marktwert. Dies verbessert die Beleihungsquote (LTV) und senkt das Risiko für die Bank – was zu besseren Zinskonditionen führt Link, Link.

3. Versteckte Nebenkostenvorteile

• Grunderwerbsteuer:
  Bei Objekt B wird die Steuer auf den reduzierten Preis (€460.000) berechnet, nicht auf den ursprünglichen. In Berlin (6 %):
  • Objekt A: €30.000
  • Objekt B: €27.600
    → Ersparnis: €2.400 Link
• Notarkosten:
  Orientieren sich am Kaufpreis – bei Objekt B ebenfalls niedriger Link.

4. Langfristige Flexibilität

• Sondertilgungen:
  Die monatliche Ersparnis von €160 (s. Tabelle) ermöglicht bei Objekt B jährliche Sondertilgungen von €1.920 – was die Kreditlaufzeit um 2–3 Jahre verkürzt Link.
• Risikominimierung:
  Bei Zinsanstiegen nach der Zinsbindung belastet das geringere Kreditvolumen von Objekt B den Käufer weniger stark Link, Link.

Praxisbeispiel: München 2025

Zwei vergleichbare Eigentumswohnungen zu je €800.000:

• Objekt A: Konstante Preisforderung
• Objekt B: Reduziert von €850.000 nach 6 Monaten

Ergebnis für Objekt B:

• Eigenkapitalersparnis: €10.000 (20 % von €50.000 Reduktion)
• Geringere monatliche Rate: €3.520 vs. €3.840
• KfW-Förderung: Durch den niedrigeren Basispreis qualifizierte sich Objekt B für einen zusätzlichen Sanierungskredit (KfW 261) Link, Link.

Expertenstimmen

• IW Köln: "Preisreduktionen schaffen faktisches Eigenkapital – selbst bei gleichem Endpreis. Banken honorieren dies mit besseren Konditionen" Link.
• Dr. Klein: "Ein gesenkter Preis ermöglicht kreative Finanzierungsmodelle, z. B. Kombination aus Annuitätendarlehen und Modernisierungskredit" Link, Link.

Tipps für Käufer

1. Verhandlungshebel nutzen: In Berlin liegt der durchschnittliche Verhandlungsspielraum bei 7,8 % – bei €500.000 sind €39.000 Ersparnis möglich Link.
2. Preisentwicklung prüfen: Tools wie der Homeday-Preisatlas zeigen, ob eine Reduktion marktgerecht ist Link.
3. Förderungen kombinieren: KfW-Kredite (ab 2,15 %) lassen sich bei preisreduzierten Objekten leichter mit Eigenkapital kombinieren Link, Link.

Fazit

Preisreduzierte Immobilien bieten selbst bei gleichem Endpreis wie Objekte ohne Preisreduzierung systematische Vorteile: geringere Schuldenlast, niedrigere Nebenkosten und mehr Spielraum für Wertsteigerungen. Käufer sparen im Schnitt 8–12 % der Gesamtkosten – ein Unterschied, der über 20 Jahre Laufzeit €50.000–€80.000 ausmacht.